מה ההבדל בין עורך דין מומחה לעורך דין כללי?

מאת: עו״ד ונוטריון זיו גרומן | משרד גרומן ושות׳

ההבדל בין עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית ובפינוי בינוי לעורך דין כללי הוא כמו ההבדל בין אדריכל לכירורג למשל. שניהם אנשי מקצוע מכובדים, אבל לא תרצו שהאחד יבצע את עבודתו של השני. עורך דין כללי מכיר דיני חוזים, אך עורך דין מומחה מבין את המארג הסבוך של דיני תכנון, מיסוי מקרקעין, ביטחונות וניהול משא ומתן ייחודי לפרויקט שנמשך שנים. בחירה נכונה של ייצוג משפטי היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שתקבלו בתחום זה.

השורה התחתונה: למי מתאים עורך דין מומחה, ולמי אולי פחות?

עבור בעלי דירות העומדים בפני פרויקט התחדשות עירונית, עורך דין מומחה הוא לא המלצה, אלא הכרח. המורכבות של הסכם פינוי-בינוי, שכולל עשרות נספחים והתחייבויות ארוכות טווח, דורשת ידע ספציפי שאינו נחלתם של עורכי דין העוסקים בעסקאות מכר פשוטות. 

מהן הסמכויות הייחודיות של עורך דין בהסכם פינוי-בינוי? 

עורך דין המייצג דיירים בפרויקט פינוי בינוי אינו עוסק רק בניסוח חוזה. תפקידו מתחיל בראייה הוליסטית של הפרויקט כולו. פרויקטים של התחדשות עירונית אינם "סטריליים" וכוללים לא פעם מספר רב של בניינים, טיפוסים שונים של יחידות דיור, שטחי מסחר פעילים, דירות גג, חריגות בנייה ללא היתר ומחסנים שהוסבו למגורים. ניהול של כל אלה מצריך יצירתיות מחשבתית ויכולת לנווט בתוך מציאות מורכבת כדי להבטיח מענה הוגן לכלל הבעלים. לדוגמה, להכיר את התנאים לקבלת פטור ממס שבח בפינוי-בינוי ועוד רבים. 

תפקיד זה דורש גם הבנה של דינמיקה קבוצתית וגישור על פערים בין הדיירים עצמם. עורך דין כללי שרגיל לעסקאות בין שני צדדים עלול להתקשות באיזון בין צרכים שונים של עשרות משפחות, מיומנות המהווה חלק בלתי נפרד מהצלחת עורכי דין פינוי בינוי.

האם עורך דין שמכיר את הצד היזמי הוא בחירה טובה לדיירים? 

באופן אינטואיטיבי, דיירים רבים חוששים שעורך דין המכיר את שני צדי המתרס עלול להימצא בניגוד עניינים. המציאות העסקית מראה כי ההיפך הוא הנכון. דווקא היכרות מעמיקה של עורך דין הבעלים עם העולם היזמי היא נכס אסטרטגי עבור הדיירים.

הבנה עמוקה של המודל העסקי של היזם, נקודות התורפה שלו והגמישות האמיתית שלו במשא ומתן, מאפשרת לייצר עסקה מאוזנת. המטרה אינה "לנצח" את היזם ולסחוט אותו עד לקריסה, אלא לראות בו שותף לדרך. עורך דין המבין מהו שיעור הרווח היזמי המקובל, יודע מתי לדרוש יותר עבור הדיירים, אך גם מבין מתי דרישה מוגזמת עלולה למנוע מהפרויקט לקבל ליווי בנקאי ולהפיל את העסקה כולה.

כיצד משפיעה היכרות עם הרשויות על הצלחת הפרויקט? 

התחדשות עירונית אינה מתרחשת בחלל ריק והיא תלויה רבות בוועדות התכנון וברשויות המקומיות. משרד עורכי דין המלווה למעלה מ-400 מיזמי התחדשות עירונית בפריסה ארצית רחבה, ממתחמים גדולים בתל אביב ורמת גן ועד פרויקטים משמעותיים באילת ובצפון, נהנה מהיכרות מעמיקה עם הרשויות השונות. הבנה עמוקה של ערכי הקרקע והמדיניות הספציפית של כל עירייה – הן באזורי הביקוש והן בפריפריה – מסייעת לדיירים לקדם את הפרויקט ביעילות ולשחרר חסמים בירוקרטיים.

התמודדות עם דיירים סרבנים וניהול סיכונים 

אחד האתגרים הגדולים ביותר בפרויקטים אלו הוא תופעת הדיירים הסרבנים. אף שכללי האתיקה אוסרים על עורך דין המייצג את בעלי הדירות לייצג גם בבית המשפט כנגד דייר מאותו פרויקט, לניסיון בליטיגציה ובניהול תביעות מורכבות יש חשיבות עצומה. בניית תשתית משפטית נכונה מראש מסייעת לגשר על פערים בתוך הבניין, מונעת סרבנות לפני שהיא מתהווה, ומקצרת משמעותית את ההליכים המשפטיים במידה ואלו נדרשים בסופו של דבר על ידי עורך דין חיצוני.

כיצד פועל משרד עורכי דין מומחים לפינוי בינוי?

שאלות נפוצות

מהו הרוב הדרוש לאישור פרויקט פינוי בינוי נגד דייר סרבן? 

כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי, החוק דורש השגת 'רוב מיוחד' של 66% מכלל בעלי הדירות במתחם. בנוסף, נדרשת הסכמה של לפחות 60% מבעלי הדירות בכל בניין בנפרד (ובתנאי ש-50% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם).

האם הדיירים משלמים על עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי? 

לא. על פי הנוהג המקובל, שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים משולם במלואו על ידי היזם. עם זאת, חשוב להכיר בהחלטת וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין האוסרת על עורכי דין המייצגים דיירים לנהל מו"מ על שכר טרחתכם ישירות עם היזם. בנוסף, רצוי לעגן מנגנון שבו שכר הטרחה נגזר משווי דירות הבעלים החדשות, כדי להבטיח זהות אינטרסים מלאה.

מהו הרווח היזמי המקובל שמאפשר פרויקט? 

על פי הנחיות שמאיות (תקן 21), פרויקט נחשב לבעל היתכנות כלכלית כאשר הרווח היזמי הצפוי עומד על 16% עד 17% (בהתאם לאזור הגיאוגרפי). הבנה עמוקה של נתון זה מבטיחה שהמשא ומתן ינוהל בגבולות ריאליים המאפשרים את יציאת הפרויקט לדרך.

כמה זמן אורך פרויקט פינוי בינוי מרגע החתימה הראשונה? 

אין כלל אצבע למשך פרויקט, והוא תלוי רבות ברשות המקומית. שלב התכנון וקבלת היתר הבנייה יכול לארוך מספר שנים (לרוב בין 3 ל-7 שנים), ולאחר מכן תקופת הבנייה עצמה נמשכת פרק זמן נוסף של כשלוש שנים. בכל מקרה, היות ועסקינן בתהליך ארוך מומלץ להתחיל אותו מה שיותר מוקדם ולעבוד כמה שיותר מסודר

השותפות ארוכת הטווח עם עורך הדין

בחירת עורך הדין היא תחילתה של מערכת יחסים ארוכת שנים. פרויקט פינוי בינוי, מרגע ההתארגנות ועד למסירת המפתח לדירה החדשה, נמשך תקופה ארוכה. לאורך כל הדרך, עורך הדין מסייע באיתור היזם ובקביעת התמורות והבטחונות לבעלים, מפקח על עמידת היזם בלוחות הזמנים, מוודא את שלבי התכנון והרישוי, מלווה את שלבי הבנייה וממשיך בטיפול עד לרישום הזכויות בטאבו. לכן, הבחירה בעורך דין צריכה להתבסס על ניסיון מעשי, שקיפות וראייה אסטרטגית המבינה את כלל השחקנים במגרש.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, צרו קשר עם משרד גרומן ושות׳.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, המלצה או חוות דעת, ואינו בא כתחליף לייעוץ משפטי פרטני המותאם 

לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. לקבלת ייעוץ מקצועי, יש לפנות לעורך דין.