מיזמי פינוי-בינוי הם דבר סבוך, מורכב ועתיר באינטרסים שונים של כלל הגורמים המעורבים בו. בהיותו פרויקט רחב היקף הכולל הריסה ובנייה מחדש של מאות דירות (ואף יותר), פינוי-בינוי אורך שנים רבות ומחייב תכנון עמוק ונרחב לצד יכולות ביצוע ומומחיות ייחודית. אחת הפונקציות החשובות ביותר להצלחת הפרויקט היא הליווי המשפטי. בשל פערי הידע העצומים לטובת היזמים, חשיבותו של הגורם המשפטי המלווה ומייצג את בעלי הדירות לא תסולא בפז.
עורך הדין שעוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי נכנס לתמונה כבר בשלב מוקדם של התארגנות הדיירים. הוא מסייע בהקמת נציגות דיירים, מנחה אותם בתהליך קבלת ההחלטות המרכזיות ומסביר להם את הזכויות והחובות הנגזרות מהפרויקט. ייעוץ מקצועי בשלב זה הינו חיוני על מנת ליצור את התשתית הנכונה להצלחת הפרויקט.
בד בבד, עורך הדין אמון על איתור והבנת הצרכים הייחודיים של בעלי הדירות בפרויקט, תוך הסרת חסמים מוניציפליים, משפטיים ופסיכולוגיים שעלולים לפגוע בקידומו.
המשרד המייצג אחראי על עריכת מכרז בין יזמים, שנועד לצוות לדיירים את הגוף היזמי המנוסה, המקצועי והאמין ביותר, ולא פחות חשוב מכך – את זה שמתאים ביותר מכל למאפייניו הייחודיים של הפרויקט. לא פעם שמו הטוב של הגורם המשפטי המלווה את הדיירים מסייע בהשגת הגוף היזמי הטוב והמתאים ביותר לתכונותיו של הפרויקט הרלוונטי.
הליווי המשפטי מייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם, ופועל למיקסום התמורות והתנאים המוצעים להם. הדבר בא לידי ביטוי בחוזה המפורט, אשר מסדיר התנאים ושומר על זכויות הדיירים בבניין העתידי. בין השאר נקבעים בחוזה המפורט תנאי הפינוי בתקופת הבנייה; התמורות המדויקות לדיירים – לרבות מפרטים טכניים ומיקומי הדירות; מנגנונים לעדכון מחירים לפי שינויי המדדים; ונהלים לפתרון מחלוקות, לרבות נושאי ביטוח ושיפוי הדיירים.
הליווי המשפטי פועל להשגת כלל האישורים הנדרשים מהרשויות המוסמכות על מנת שניתן יהיה להתחיל בתהליך פינוי הבניינים הישנים והקמת הבניינים החדשים. אישורים אלה כוללים, בין השאר, היתר בנייה ורישום זכויות הבעלות בפנקסי המקרקעין. שלב הרישוי עלול לארוך זמן רב, והוא דוגמה מובהקת לצורך בגורם משפטי מנוסה היודע להתמודד עם מכשולים ביורוקרטיים ולפתור אותם במהירות וביעילות.
לייצוג המשפטי של הדיירים חלק חשוב בהשגת מימון פיננסי לפרויקט, שבלעדיו לא ניתן להוציא פרויקט מן הכוח אל הפועלי. בין השאר דואג הייצוג המשפטי להעמדת ביטחונות כלכליים איתנים עבור בעלי הזכויות, באופן שמספק להם הגנה מלאה במקרה של הפסקת או ביטול הפרויקט, בין אם בשל כניסת היזם לקשיים תזרימיים או מסיבה חיצונית אחרת.
על הליווי המשפטי לפקח על עבודתם של גורמי המקצוע המובילים את הפרויקט, ובראשם היזם והחברה הקבלנית. בתוך כך, עליו לדאוג כי לקוחותיו יקבלו את הפיצויים והסעדים המגיעים להם במקרה הצורך, למשל בקרות תקלות, שיבושים ועיכובים בתהליך הבנייה.
עוד לפני כניסת הדיירים לדירה החדשה, משרד עורכי הדין מוודא כי היזם והקבלן עמדו בהתחייבויותיהם החוזיות כלפי הדיירים, כולל לגבי מפרטי הדירה החדשה, איכות הבנייה והשלמת עבודות הפיתוח.
על עורך הדין להבטיח את זכויות לקוחותיו במהלך תקופת הבדק (בדרך כלל שנה לאחר המסירה). כחלק מכך עליו לוודא כי היזם דואג לטפל בזמן סביר בכל הליקויים והתיקונים הנדרשים, להפעיל ערבויות במקרה של אי-עמידה בהתחייבויות ולדאוג כי היזם רושם את זכויות הדיירים בפנקס המקרקעין.
לעיתים, במהלך הפרויקט עלולים להתעורר חילוקי דעות או סכסוכים עם היזמים. במקרים אלה, רצוי כי עורך הדין שעוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי הוא שייצא להגנת זכויות הדיירים – בהיכרותו את פרטי ההסכם עם היזם – בהליכים משפטיים שונים. ידע וניסיון בתחום הם חיוניים על מנת להבטיח ייצוג ראוי.
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
