פינוי-בינוי – הזווית המשפטית

פינוי-בינוי הוא כיום האפיק המועדף על רשויות התכנון בישראל לשיקום השכונות הוותיקות במרכזי הערים ולהגדלת היצע הדירות. גם המחוקק ביקש לתמרץ התחדשות עירונית בדרך זו, כשקבע כי בעלי דירות בפינוי-בינוי יהיו פטורים מתשלום מס שבח ומס רכישה. עם זאת, בעוד לכל רשות מקומית המנדט לקבוע את שיעור היטלי ההשבחה שיחולו בשטחה, תוך חלוקה לאזורים.

תנאים לפינוי-בינוי: התשתית החוקית

שלב התכנון והשגת האישורים

ביצועו של כל פרויקט פינוי-בינוי במתחם עירוני כפוף לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), המצוי בסמכותה של ועדה מחוזית או רשות מקומית עם מעמד של ועדה עצמאית. רק כאשר הושג התנאי התכנוני המקדמי הזה, ניתן לקדם את הפרויקט ולהוציאו מהכוח אל הפועל.

השגת הרוב הדרוש (המיוחס) מקרב הדיירים

כדי לבצע תהליך של פינוי-בינוי נדרשת הסכמה של "רוב מיוחס" מקרב בעלי הדירות, העומד על שני שלישים (66%) מבעלי הדירות במתחם המיועד להריסה. על הרוב לכלול לפחות 60% מהבעלים בכל אחד מהבניינים, כאשר לפחות מחצית מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

שימו לב: בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה אינם נכללים בספירת הדיירים לצורך חישוב הרוב המיוחס.

התמודדות עם דייר סרבן

דייר סרבן מוגדר כמי שמסרב לעסקת פינוי-בינוי מטעמים לא ענייניים או מעמיד דרישות לא סבירות כתנאי למתן הסכמתו. כאמור, התיקון לחוק פינוי-בינוי קובע כי נדרשת הסכמת 66% מדיירי המתחם על מנת יהיה לתבוע את הדייר הסרבן. אם הוא יימצא חייב בדין, ניתן יהיה לאכוף עליו חתימה על חוזה הפינוי-בינוי באמצעות מינוי אדם שיחתום במקומו ובשמו. לחילופין, רשאי בית המשפט להורות לו לשאת בעלויות הנזקים שנגרמו עקב סירובו לשאר הדיירים וליזם.

מה מקבלים הדיירים בפינוי-בינוי?

מימון מלא של דמי השכירות במהלך הבנייה

חוק פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי-בינוי) קובע, בין היתר, כי בתקופה בה יידרשו להתפנות מדירותיהם לצורך ביצוע הפרויקט (הריסת הבניין הישן ובניית החדש לאחר מכן), יקבלו הדיירים מימון מהיזם לצורך שכירת דירה חלופית. גובה המימון תלוי בתנאים אותם ישיגו בעלי הדירות מול היזם, אולם בכל מקרה – כל הדיירים יהיו זכאים לו, ללא קשר למקום או סוג מגוריהם במהלך הבנייה.

שימו לב: הזכאות לדמי שכירות חלה גם אם בעל הדירה אינו מתגורר בדירה ואף אם הוא משכיר אותה לצד ג'.

נכס חדש ויוקרתי בסביבה מטופחת

עם סיום הבנייה וקבלת אישורי האכלוס, ייכנסו הדיירים לדירותיהם החדשות. דירות אלה יהיו לרוב גדולות יותר מאלה שנהרסו. כמו כן הן יכילו ממ"ד, וברוב המקרים גם מחסן דירתי וחניה פרטית. בכל מקרה, שווי השוק שלהן יהיה גבוה מזה של קודמותיהן.

סביבת הפרויקט תעבור גם היא שיפור משמעותי, ותספק לדיירי המתחם איכות חיים משופרת. היא תכיל שטחים ציבוריים מטופחים עם תשתיות עירוניות חדשות, לרבות מבני ציבור וקהילה – אחד התנאים העיקריים שמעמידות רשויות מקומיות כתנאי לקידום פרויקטים מעין אלה.

פתרונות ייעודיים לדיירים קשישים

עבור דיירים קשישים מאפשר החוק, בנסיבות ובתנאים מסוימים, לקבל פיצוי כספי במקום דירה בבניין החדש. גובה הפיצוי כפוף להסכמות שישיגו הדיירים והגורמים המשפטיים המייצגים אותם אל מול החברה היזמית.

לקריאה מורחבת על פתרונות לדיירים קשישים בהתחדשות עירונית, לחצו כאן.