סוגי התמ"אות השונים – ומה מקבלים בעלי הדירות
תמ"א 38 – מסלול הריסה ובנייה
במסגרת פרויקט זה הורסים את הבניין הקיים ובונים תחתיו בניין חדש – בהתאם לתקן רעידות האדמה. הדירה החדשה אותה מקבלים הדיירים במסגרת הפרויקט גדולה מדירתם הישנה בעד 25 מ"ר ולרוב גם כוללת מרפסת של עד 12 מ"ר. כל זאת בבניין חדש ומודרני הנהנה מפיתוח סביבתי נרחב ומערכות מתקדמות. בהתאם לרציונל שבבסיס תוכנית המתאר הארצית, ובכפוף לתנאים המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין, כל התמורות הללו פטורות ממס.
אחוז ההסכמה הנדרש בקרב דיירים לפרויקט הריסה ובנייה הוא 66%. הוועדה המוסמכת לאשר תוכנית מסוג זה היא ועדה מחוזית או מקומית.
תמ"א 38 – מסלול עיבוי וחיזוק
במסגרת תיקון זה מתווספות 2.5 קומות על גג הבניין, וכן דירות גן על ידי סגירה של קומת העמודים. בעלי הדירות זוכים בהגדלה של עד 25 מ"ר לשטח דירתם הקיימת וכן למרפסת בשטח של עד 12 מ"ר. כן כולל הפרויקט רענון תשתיות, חידוש של חזית הבניין ופיתוח סביבתי. תמורות אלה פטורות ממס, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקט מסוג זה הוא 66% מכלל הדיירים בבניין. הוועדה המוסמכת לאשרו היא הוועדה המקומית שבשטחה מתבצע הפרויקט.
איך מתחילים תמ"א 38?
ניתן לקדם תמ"א 38 בשתי דרכים.
הדרך האחת היא באמצעות התאגדות של הדיירים לצורך חיזוק המבנה. בכך הם למעשה מקבלים את זכויות הבנייה ויכולים לבנות ולמכור את הדירות שיתווספו לבניין, וכמובן להתחלק ברווחים.
לכאורה נשמע מושלם, אך אל לשכוח: כשבעלי הדירות הם בנעלי היזם, עליהם לשאת בעלויות החיזוק והבנייה ולדאוג לשלל ההיבטים הביורוקרטיים, וכאן בדרך כלל מתגלעות הבעיות שלא מאפשרות לפרויקטים כאלה להגיע לקרום עור וגידים. בדרך כלל דיירים לא מעוניינים להפוך ליזמים מאחר שכרוכים בכך סיכונים רבים. לכן הם בוחרים באפשרות השנייה והנפוצה לקידום התחדשות עירונית.
האופציה השנייה היא לחבור לחברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת שתקדם את הפרויקט בערוצי התכנון ותבטיח את בנייתו לאחר מכן. במקרה זה, החברה היזמית היא זו שנדרשת להשיג אישורים והיתרים, "לרדוף" אחר הרשות המקומית וכמובן – לממן את הקמת הפרויקט. מובן שבסוף הדרך היא גם זו שתחזיק בדירות החדשות שיתווספו לבניין, ותוכל למכור אותן בשוק החופשי.
בכך למעשה תמ"א 38 היא WIN-WIN לכולם: לדיירים שמקבלים דירת תמורה חדשה ששוויה גבוה לאין ערוך מדירתם הקיימת; ליזמים המבצעים שנהנים מהטבות מיסוי וזוכים בנכסים חדשים; לרשויות המקומיות שזוכות בשדרוג של המרחב הציבורי ומשיכת אוכלוסיות חזקות לשטחן; והמדינה – שנהנית מהגדלת היצע הדיור, מבלי להכניס את היד לכיס.
מתווה שקד ותוכנית הרובעים
עם השנים התקבלו תיקונים שונים לתמ"א 38 המקורית, שעיצבו מחדש את תחום ההתחדשות העירונית והשליכו במישרין על התמורות להן זכאים הדיירים. ציוני הדרך המשמעותיים ביותר בתחום התמ"א בשנים האחרונות הם חלופת שקד לתמ"א 38 ותוכנית הרובעים של תל אביב. [הערה- כיום יש תכניות פרטניות של הרשויות המקומיות- חלקן עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וחלקן יוזמות פרטניות של הרשויות- ראו תוכן שנכתב על ידינו בעניין ויצא כניזולטר]
חלופת שקד שהוצגה לפני כמעט עשור על ידי שרת הבינוי והשיכון דאז אמנם לא קודמה ונחשבת כבטלה כיום, אולם עקרונותיה משמשים בסיס השוואה להצעות העולות גם כיום לשיפורה של התוכנית הארצית למיגון וחיזוק מבנים. בין השאר דובר בה על מתן תמריצים כלכליים לפינוי מרצון, כמו הנחות בארנונה ובמיסוי; על צמצום הליכי הביורוקרטיה והליכי התכנון הארוכים הנדרשים בתמ"א 38; ועל קידום תוכניות להריסה ובנייה מחדש בצפיפות גבוהה יותר.
למידע נוסף אודות מתווה שקד לחצו כאן
תוכנית הרבעים בתל אביב היא יוזמה עירונית שנועדה לשפר את איכות החיים בשכונות ותיקות בעיר, תוך שימור המרקם העירוני, הערכים ההיסטוריים והאדריכליים של השכונות. תמ"א 38 משתלבת בה כתוכנית המסייעת בחידוש הבניינים הישנים. כלומר, שילוב שתי התוכניות נועד לאפשר התחדשות עירונית מחד, אך תוך שמירה על הערכים ההיסטוריים והאופי המקומי מאידך. בפועל, בשכונות שבהן פועלת תוכנית הרבעים, יש מעורבות רבה יותר של הרשות המקומית בקביעת כללי הבנייה וההתחדשות העירונית תחת תמ"א 38. [הערה- חסר. תכנית הרובעים זו תכנית בניין עיר לכל דבר ועניין ומייצרת ודאות תכנונית בבניינים המצויים בתחום תכנית רובע 3 ורובע 4. יש גם הבדלים בין הרובים- רובע 3 זה תחום העיר להבנה ולכן זכויות הבנייה פחותות ביחס לתכנית רובע 4. ברובע 3 ניתן לבנות קומת קרקע+ 5 קומות טיפוסיות וקומה נוספת בנסיגה. תכנית רובע 4 מאפשרת ק+ 6 קומות בנסיגה + שתי קומות בנסיגה. אם אנחנו מעוניינים לייצר פנייה מבניינים ברובע 4 דווקא הייתי מרחיב]
למידע נוסף אודות תוכנית הרובעים לחצו כאן
