ישנם שני סוגים של עסקאות קומבינציה:
עסקת אחוזים
זהו המודל הנפוץ ביותר של עסקאות קומבינציה, ובו הצדדים מחליטים יחד על סך האחוזים שיקבל בעל הקרקע בפרויקט, או במלים אחרות – מספר יחידות הדיור שיקבל לידיו עם תום הבנייה. גובהו של "אחוז הקומבינציה" נגזר מהערכה של שווי הקרקע. ככל שהאומדן גדול יותר, כך אחוז הקומבינציה יהיה גבוה יותר.
עסקת נטו
עסקה מסוג זה עשויה, במקרים מסוימים, לצמצם את הסיכון אליו חשוף בעל הקרקע. במודל זה מחליטים הבעלים והיזם מראש על המחיר נטו שאותו יקבל בעל הקרקע בעסקה, ואילו היזם מתחייב בתמורה לשאת בכל תשלומי המסים הכרוכים בה. בכך זוכה בעל הקרקע להבטחת התמורה ול"פטור" מתשלום מסים. עם זאת, התמורה שיקבל בעל הקרקע בעסקת נטו תהיה לרוב קטנה יותר מזו שהיה מקבל בעסקת אחוזים.
הן במודל האחוזים והן בעסקת הנטו, לעסקת קומבינציה שני יתרונות מרכזיים:
- התמורה לבעל הקרקע – בניגוד לעסקת מכר רגילה, בעל הקרקע זוכה להשבחה מהותית של הנכס שברשותו, שאף נשאר בחזקתו וממשיך להניב לו תשואה גם בתום ביצוע העסקה.
- עלות נמוכה ליזם – היזם רוכש קרקע לא מבונה, ועל לא נדרש בדרך כלל לגייס כספים לשם כך או להוציא הון משמעותי. בנוסף, המסים המוטלים על יזמים וקבלנים בעסקאות קומבינציה הם נמוכים בהשוואה לעסקאות מכר רגילות, ואף ניתנים לקיזוז והפחתות נוספות.
קשיים בעסקאות קומבינציה
עסקת קומבינציה במקרקעין היא מטבעה עסקה מורכבת ורב-שלבית, הכרוכה באתגרים רבים – תכנוניים, כלכליים ומשפטיים:
האתגרים התכנוניים
אחד האתגרים המרכזיים בעסקת קומבינציה הוא התכנון המורכב של הפרויקט. יזם הפרויקט נדרש להתמודד עם תוכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות, היתרי בנייה, אישורים סטטוטוריים ורגולציה נרחבת מצד הרשויות השונות. תהליכי התכנון ארוכים וסבוכים, והשגת האישורים הנדרשים עלולה להימשך שנים ארוכות.
האתגרים הכלכליים
ביצועה בפועל של עסקת קומבינציה במקרקעין מחייב השקעה כספית גדולה. מעבר לרכישת הקרקע, העלויות כוללות פיתוח תשתיות, תכנון, קבלנות, עלויות אדמיניסטרטיביות וכן עלויות מימון. פרויקטים אלה חשופים לסיכונים כלכליים רבים כמו שינויים במחירי הנדל"ן, עליית מחירי חומרי הגלם והבנייה ושינויים בשערי היציגות. כל אלה עלולים לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
האתגרים המשפטיים
ההיבט המשפטי של עסקת קומבינציה מורכב ביותר. הצורך ברישוי ובאישורים שונים, חשיפה לתביעות משפטיות, עריכת הסכמים מול יזמים, קבלנים, רשויות ורוכשים – כל אלה מציבים אתגרים משמעותיים בפני הצדדים לעסקה. לפיכך, מעורבות צמודה של עורכי דין בפרויקטים אלה היא הכרחית להבטחת חוקיות ההליכים ומזעור הסיכונים המשפטיים.
ודאות חלקית
אחוז הקומבינציה שנקבע בין הצדדים משליך במישרין גם על מספר יחידות הדיור שמתכנן היזם להקים על הקרקע. אם בסופו של דבר יקבל היזם היתר בנייה שלא תואם את הערכתו הראשונית, הוא ימצא את עצמו עומד מול הפסד כספי כבד.
היבטי מיסוי בעסקאות קומבינציה
עסקאות הקומבינציה הקלאסיות (במודל האחוזים) כרוכות בתשלומי מסים מסוגים שונים, שבחלקם נושא בעל הקרקע ובחלקם האחר – היזם.
- מס שבח: בניגוד לעסקת מכר רגילה, בה מס השבח מוטל על המוכר, בעסקת קומבינציה שני הצדדים מחויבים בו, מהטעם הפשוט ששניהם ייהנו מרווח עתידי על זכויותיהם בקרקע. כל אחד מהצדדים יחויב בסכום התואם את שיעור החזקתו בקרקע.
- מס רכישה: כבכל עסקת מקרקעין, כך גם בעסקת קומבינציה – מס הרכישה מוטל על הרוכש, כלומר על היזם שמקבל את הזכויות מבעלי הקרקע לצורך הקמת הפרויקט. על היזם לשלם את המס על פי חלקו בקרקע בעת רישום זכויותיו ברשם המקרקעין.
- היטל השבחה: בעסקאות קומבינציה, בעל הקרקע והיזם חולקים בתשלום מס ההשבחה שווה בשווה. גובהו של החיוב ייקבע על ידי הרשות המקומית, וייגזר משיעור ההשבחה שנוצר עקב אישור התוכנית הרלוונטית לפרויקט.
- מסים נוספים: מלבד שלושת המסים המצוינים לעיל, עסקת קומבינציה כוללת מסים מסוגים שונים כגון מס הכנסה ומס ערך מוסף. היזם בכל מקרה יידרש לתשלום מסים אלה, אולם במקרים מסוימים בעל הקרקע יישא בהם עמו במשותף.
הערה חשובה:
יש להבחין בין עסקת קומבינציה לבין עסקת תמורות. לקריאה על עסקת תמורות – לחצו כאן.
ליווי בעלי קרקע בעסקאות קומבינציה
כפי שראינו, עסקאות קומבינציה טומנות בחובן פוטנציאל לרווחים משמעותיים לצד סיכונים כלכליים לא מבוטלים – לשני הצדדים. כך למשל, הערכה לא נכונה של שווי הקרקע עלולה להוביל לקביעת אחוז קומבינציה לא הולם (בעסקאות אחוזים כמובן) – ולהביא להפסד כספי משמעותי של מי מהצדדים לעסקה.
הסיכון מצדו של בעל הקרקע, מלבד ההתקשרות עם יזם שאינו בהכרח מכיר והפקדה בידיו של נכס רב ערך, מגולם בקבלת התמורה בשלב מאוחר – עם תום הבנייה. שלב סופי זה, בטח בעסקאות קומבינציה, עשוי להגיע רק לאחר שנים ארוכות.
בשל מורכבותן האמורה של עסקאות קומבינציה, נדרשים תכנון קפדני, בחינת כדאיות כלכלית מעמיקה, ליווי משפטי צמוד והיערכות נאותה להתמודדות עם האתגרים השונים. פרויקטים שלא יתוכננו ויבוצעו באופן מקצועי, עלולים להימשך שנים ארוכות ואף להסתיים בכישלון כלכלי. לפיכך, רצוי כי עסקאות קומבינציה יבוצעו על ידי גורמים מנוסים ובעלי ידע רב בתחום זה.
משרד עו"ד גרומן ושות' מתמחה בליווי של צדדים לעסקאות קומבינציה, תוך מתן מענה מקיף לכלל ההיבטים המשפטיים הכרוכים בהן. משרדנו ליווה עד היום עשרות רבות של עסקאות קומבינציה מורכבות, משלב החתימה בין בעלי הזכויות ליזם, ועד לקבלת המפתחות לדירות החדשות.
בין היתר, משרדנו מבצע את הבדיקות המקדימות הדרושות בכל הנוגע לטיב החברה היזמית והאנשים העומדים מאחוריה, ומוודא את רישומה כחוק, יכולותיה הכלכליות ועוד. משרדנו מקפיד לכלול בהסכם בין הצדדים ביטחונות משמעותיים שיעגנו את זכויותיהם של בעלי הקרקע, לרבות ליווי בנקאי הולם וערבויות מוצקות.
כמו כן יכלול ההסכם הגדרה מדויקת ככל האפשר של טיב הדירות או הנכסים האחרים שייבנו על השטח, לצד מנגנוני פיקוח הדוקים שיבטיחו את עמידת היזם בהתחייבויותיו והענקת התמורה המיטבית לבעלים המקוריים של הקרקע.
