התחדשות נזילה: מי אחראי לליקויי הבנייה כשהפרויקט כבר מאוכלס?

תפקידו של עורך הדין ברכישת דירת יוקרה

בדיוק כמו בכל דירה אחרת, גם את רכישת דירה יוקרה צריך ללוות עורך דין מקרקעין מנוסה, והחשיבות אף גדולה יותר עקב הסכומים המעורבים בעסקה. בשורות הבאות יוסבר לגבי חשיבות הליווי על-ידי עורך הדין בתהליך רכישת דירה, וכן סוגיות הקשורות למס רכישה, למס שבח (המוטל על המוכר), ונושאים נוספים.

ליווי של עורך הדין בתהליך רכישת הדירה

למעשה, לא ניתן לבצע בלי עורך דין רכישת דירה יוקרה או כל דירה אחרת. אין זו רק המלצה אלא עובדה ברורה, מאחר ומדובר בתהליך משפטי ולא רק בעסקה כלכלית. בתור התחלה, עורך הדין מבצע בדיקות מקדמיות לגבי הדירה, כמו זהות הבעלים, היעדר עיקולים או שעבודים והערות אזהרה, זכויות הבנייה המותרות, היעדר חריגות בנייה וכדומה. בדיקות אלו נועדו להבטיח שלא יהיו הפתעות לאחר רכישת הדירה, וכי התמורה אשר תקבלו עבור כספכם היא מלאה ונאותה.

במהלך הליך רכישת הדירה, עורך הדין מטפל בכלל היבטי הסכם המכר על מנת שיהיה ערוך בצורה נכונה וחוקית, ושומר על האינטרסים שלכם. מטרתו של ההסכם היא להבטיח כי הרוכשים יקבלו את הבעלות והחזקה על הדירה במועד, כאשר היא במצב היודע להם ביום הרכישה, ושאין עימה בעיות משפטיות. כמו כן, עורך הדין יוודא כי קיימים בהסכם סעיפים ומנגנונים המקנים פיצוי או עילת ביטול של עסקת הרכישה, במקרים של הפרות וחריגות על ידי המוכרים.

דברים אלו נכונים לגבי כל דירה באשר היא, ובפרט בדירות יוקרה המערבות סכומים גבוהים מאוד. על כן, הסכם המכר יתפרש על מספר עמודים ויכלול לא מעט פרטים וסעיפים, הנערכים במהלך מו”מ ודיון מול הצד השני. למשל, קיים סעיף הכולל הצהרות של המוכר באשר למצב הפיזי, התכנוני והמשפטי של הדירה. מטרת סעיף זה היא להבטיח כי המוכר לא יסתיר ליקויים הידועים לו, ובמידה שישנם ליקויים כאלו – לא תהיה למוכר ברירה, אלא לגלותם, דבר היכול להוביל להפחתת המחיר המבוקש, לביצועים תיקונים ופעולות נוספות לטובת הרוכשים.

עבור רוכשי הדירה, דירות יוקרה מחייבות פירוט משמעותי בהסכם של המפרט והפרמטרים השונים, כגון הקומה, מספר החלקה, מספר החנייה, המחסן והצמדות נוספות. לעיתים גם נדרשת הוספת ארכה לביצוע התנאים בהסכם, במיוחד אם קיימת תלות במכירת נכס אחר שבבעלותכם או משכנתא, מה שעלול לעכב לעיתים את התשלומים. כמו כן, על עורך הדין לוודא כי במועד החתימה על ההסכם תחתם בקשה לרישום הערת אזהרה על שמכם, וידאג כי יועברו כלל המסמכים הנדרשים לצורך מימוש זכויותיכם.

זוהי רק סקירה קצרה של חלק מן הפעולות שעל עורך הדין לבצע לקראת רכישת דירת יוקרה. דברים אלו נכונים כמובן גם לגבי המוכרים המיוצגים על ידי עורך דין, שפועל בדרכים שונות להבטחת האינטרסים שלהם.

מס רכישה ברכישת ומכירת דירות יוקרה

המיסוי ברכישת דירת יוקרה עלול להיות גבוה מאוד, ולכן יש להסתייע בעורך דין בעל בקיאות רבה בנושא, שיכול להמליץ על התנהלות נכונה תוך מימוש הטבות, זכאויות, הנחות ופטורים המוקנים לכם. יש להבין כי רשות המיסים אינה מגדירה מהי “דירת יוקרה”, כך שאין מיסוי נפרד עבור דירות כאלו. אולם, בכל הנוגע למס רכישה, קיימות מדרגות בהתאם לשווי הדירה.

אם נתייחס למשל אל דירות יוקרה בשווי של 4 מיליון ₪ ומעלה, נראה כי המדרגה הרלוונטית מדרגת מס הרכישה השלישית, הקובע כי עבור דירת מגורים יחידה ישולם מס רכישה בגובה של 5% ממחיר הדירה (נכון ל- 2023). לאחר מכן, המדרגה הבאה עומדת על 8% מערך הדירה מ- 8.5 מיליון ועד 19.5 מיליון ₪ לערך. כל זאת כאמור עבור דירה יחידה. לעומת זאת, אם מדובר בדירה נוספת שאיננה יחידה, הרי שעד 5.8 מיליון ₪ לערך יש לשלם 8%, ולאחר מכן יש לשלם 10%.

כפי שניתן לראות, קיים הבדל משמעותי בין דירה יחידה לדירה נוספת, ובעניין זה עורך דין מיומן יכול להביא המלצות אשר יובילו לחיסכון. לדוגמא, ניתן לבצע הקפאה של מס הרכישה בדירה נוספת, כלומר לשלם מדרגות של דירה יחידה, במידה ומתחייבים למוכר את הדירה הראשונה תוך שנתיים.

מס שבח במכירת דירת יוקרה

חישוב מס שבח דירות יוקרה עשוי להיות מורכב. ראשית, מס השבח הינו מס בשיעור של 25% שאותו משלם המוכר בגין רווח ההון, כלומר ההפרש בין שווי הדירה בעת קנייתה ושווי המכירה, בניכוי הוצאות מותרות. יש לציין כי גם כאן קיימים פטורים ממס שבח על דירה יחידה, וכן על דירה בירושה, אולם קיימת תקרת פטור העומדת על כ- 4.8 מיליון ₪ נכון לשנת 2023. המשמעות היא שמעל לסכום זה אין פטור ממס שבח גם בדירה יחידה.

עם זאת, גם הפטור עד לסכום של 4.8 מיליון ₪ עשוי להיות משמעותי מאוד. בנוסף, ישנה חשיבות גדולה לחישוב הליניארי עבור דירות שנרכשו לפני שנת 2014, בו פורשים בחישוב שונה ומעט מורכב את עליית ערך הנכס לאורך השנים, וחבות מס השבח הינה נמוכה משמעותית ככל שהמוכר החזיק בדירה לתקופה ממושכת יותר. כמו כן, ניתן וחשוב להפחית הוצאות מוכרות לאורך השנים, ביניהן שכר טרחה עבור עורכי הדין ומתווכים, השבחות שבוצעו בדירה, שיפוצים, ריבית על הלוואות לצורך קנייה ושיפוצים, ועוד.

מעבר לכך, יש להדגיש כי במכירת דירת יוקרה עשויים לחול מיסים נוספים, כגון היטל השבחה ומס יסף. את כל זאת יבדוק עורך הדין וימליץ על ההתנהלות החסכונית ביותר.

לפרטים נוספים וליווי ברכישת ומכירת דירת יוקרה

למשרדנו ניסיון רב בליווי לקוחות המוכרים וקונים דירות יוקרה. לפרטים נוספים ולקבלת ליווי בעסקה, הנכם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי הדין גרומן ושות’ בטלפון 03-7794004.