תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לתת מענה בטיחותי אל מול סכנת רעידות האדמה, שבשל מיקומה הגיאוגרפי של מדינת ישראל, על השבר הסורי-אפריקאי, היא מוחשית וחריפה.
לצד ייעודה הבטיחותי, הפכה תמ"א 38 בשנים האחרונות לאחד הכלים החשובים ביותר בידי מוסדות התכנון והרשויות המקומיות ליישום של התחדשות עירונית, הכוללת חידוש מבני מגורים והתאמתם לסטנדרט המגורים של המאה העשרים ואחת, הגדלה משמעותית של היצע הדירות במרכזי הערים, חידוש תשתיות עירוניות ושדרוג פניו של המרחב האורבני.
תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש), היא אחד המתווים של תמ"א 38, המתאפשר כתלות במיקומו של הפרויקט ובמאפייניו הפיזיים והתכנוניים. במסגרת מסלול תמ"א 38 (הריסה ובנייה), הורס היזם את בניין המגורים הישן ובונה במקומו בניין מגורים חדש, תוך הוספת קומות ודירות חדשות לבניין ושדרוג השטחים המשותפים בסביבתו.
במאמר זה נסקור את עיקרי התוכנית והתנאים לביצועה, וכן את האתגרים שהיא מציבה בפני בעלי הדירות, היזמים והרשויות המקומיות.
במה שונה תמ"א 38 (הריסה ובנייה) מפינוי-בינוי?
תמ"א 38 (הריסה ובנייה) נועדה לאפשר הריסה ובנייה מחדש של בניינים ישנים, במסלול מהיר ופשוט יחסית לפינוי-בינוי. התוכנית מיועדת למבנים בני שתי קומות ומעלה שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן הנדרש בפני עמידות ברעידות אדמה.
ועדה מקומית רשאית לאשר תמ"א 38 ללא צורך בשינוי תב"ע או בהליכים תכנוניים מורכבים אחרים. זכויות הבנייה ידועות מראש, והן נגזרות משטח המגרש שעליו ממוקם הבניין הקיים וממספר הקומות בו. לעומת זאת, בפינוי-בינוי נדרשת אישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) למתחם כתנאי מקדים ליצירת זכויות הבנייה. הליך זה אורך זמן, והתב"ע החדשה היא שתקבע את היקף זכויות הבנייה, מספר הבניינים שייבנו, מספר הקומות, תקן החניה וכיוצא באלה.
בנוסף, בעוד תמ"א 38 מתמקדת בחידוש הבניין הבודד, פינוי-בינוי נועד לחדש מספר בניינים על תא שטח גדול יותר, ובהם 24 יחידות דיור קיימות, לכל הפחות. כמו כן, בשונה מתמ"א 38, בפרויקטים של פינוי-בינוי העירייה מחייבת את היזמים בביצוע מטלות ציבוריות כגון בניית גני ילדים ובתי ספר, סלילה והרחבת כבישים, פיתוח שטחים ציבוריים וכיוצא באלה.
יצוין, כי באוגוסט 2024 פקע תוקפה של תמ"א 38, והיא הוארכה רק באותן ערים שגיבשו תוכנית עירונית חלופית לחידוש בנייני המגורים בשטחן.
הבדל מהותי נוסף בין תמ"א 38 הריסה ובנייה לפינוי-בינוי נוגע לשיעור הסכמת הדיירים לצורך קידום הפרויקט: בפינוי-בינוי נדרשת הסכמתם של 66% מדיירי המתחם, ולפחות 60% מבעלי היחידות בכל בניין אשר מחצית מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם; לעומת זאת, כדי לקדם תמ"א 38 (הריסה ובנייה), כל שנדרש הוא הסכמתם של 66% מבעלי הדירות בבניין שלפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
הבדלים נוספים בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי נוגעים לערכאה המשפטית שדנה במקרים של דייר סרבן (דייר אשר מסרב לחתום על הסכם לקידום הפרויקט). תיקים של דייר סרבן בפרויקטים של תמ"א 38 נדונים בפני המפקח/ת על רישום המקרקעין זאת בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. לעומת זאת, תיקים של דייר סרבן בפרויקטים של פינוי-בינוי נדונים (בדרך כלל) בבית המשפט המחוזי. זאת, על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006.
הבדל חשוב נוסף טמון בהיבטי היטלי ההשבחה הנדרשים בגין השבחת הנכסים שיוצר הפרויקט. בעוד שיעור היטל ההשבחה בתמ"א 38 עומד על 25%, בפינוי-בינוי מוענק שיקול דעת רחב לרשות המקומית: היא רשאית לקבוע באילו שכונות הוא לא תגבה היטלים כלל, באילו שכונות היא תגבה היטל של עד 25% מסך ההשבחה, ובאילו אזורים היא תגבה את שיעור ההיטל המירבי – 50%.
הבדל אחרון שיימנה כאן בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי (ההבדלים הם עוד רבים ומגוונים) הוא העובדה שבתמ"א 38, הפטור ממס לבעלים מוגבל לשתי יחידות דיור קיימות בבניין (בכפוף לעמידת הבעלים בתנאי הפטור). לעומת זאת בפינוי-בינוי, ניתן לבעלים פטור ממס ללא תלות במספר היחידות שברשותו (גם כאן, בכפוף לעמידתו בתנאי הפטור).
תמ"א 38 (הריסה ובנייה) – התמורות לדיירים
במסגרת תמ"א 38 (הריסה ובנייה), דיירי הבניין מעבירים ליזם את זכויות הבנייה הקיימות, על מנת שהוא יהרוס את הבניין ויבנה אחד חדש במקומו. זכויות הבנייה הנוספות שהיזם מקבל מהרשות המקומית יתורגמו לדירות חדשות בפרויקט, אותן יוכל היזם למכור או להשכיר בשוק החופשי.
הדיירים המקוריים מקבלים דירה חדשה, לרוב מורחבת ביחס לשטח דירתם המקורית, וכן את הדברים הבאים:
- ממ"ד בכל דירה (כלול בתוספת השטח). במקרים בהם אילוצי תכנון מחייבים זאת, מקבלים הדיירים ממ"ק – מרחב מוגן קומתי.
– מרפסת חדשה או הרחבה של מרפסת קיימת (בהיעדר אילוצי תכנון סותרים)
- בניין חדש ואיכותי עם לובי יוקרתי, חזיתות ותשתיות חדישות
- מעלית (בהיעדר אילוצי תכנון שימנעו זאת)
- חניה תת-קרקעית (בכפוף לתקן החניה של הרשות המקומית)
– מחסן פרטי (בכפוף לאילוצי תכנון)
- מיקום הדירה בקומה גבוהה יותר (בדרך כלל)
בהתאם לרציונל שבבסיס תוכנית המתאר הארצית, ובכפוף לתנאים המצוינים בפרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, כל התמורות הנ"ל פטורות ממס (בכפוף לעמידת הבעלים בתנאי הפטור). זאת, ביחס לשטח שלא יעלה על 25 מ"ר מעבר לשטחה של הדירה המקורית (הקיימת). בנוסף, התהליך כולו אינו כרוך בעלות כספית כלשהי מצד הדיירים, למעט תמורות מסוימות שנקבעו בהסכם עם היזם שהמס בגינן יחול על הבעלים, כגון השתתפות ברווחים וכיו"ב.
התנאים לביצוע התוכנית
כדי לבצע תמ"א 38, יש לעמוד במספר תנאים :
- רוב דרוש מקרב הבעלים: לפחות שני שלישים מבעלי הדירות בבניין, אשר לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, חייבים להסכים להריסה ולבנייה מחדש. המפקח/ת על רישום המקרקעין יכול להורות על קיום הפרויקט גם אם יש התנגדות לו בקרב מי מהדיירים, וזאת כל עוד יש הסכמה של 67% מבעלי הדירות – כאשר מדובר בבניין שיש בו לפחות 4 דירות ויותר מ-2 בעלי דירות.
- מבנה ישן: הבניין צריך להיות בן שתי קומות לפחות, שנבנה לפני שנת 1980 ולא עומד בתקן הנדרש לעמידות ברעידות אדמה. כמו כן, עליו להיות בשטח של 400 מ"ר בנוי לכל הפחות.
- חיזוק הבניין: בתהליך הבנייה מחדש, על היזם לחזק את המבנה כך שיעמוד בתקן הנדרש לרעידות אדמה.
חישוב זכויות בתמ"א 38/2 – כך זה עובד
תיקון 3א' לחוק תמ"א 38 משנת 2012 חולל מהפיכה בתחום ההתחדשות העירונית. בין השאר הוא הרחיב את סמכותיותיהן של הוועדות המקומיות בכל הקשור לאישור תוכניות מפורטות, והעניק להן שיקול דעת רחב בבואן להסיר חסמים ומגבלות על פרויקטים בתחום שיפוטן.
אולם השינוי הגדול ביותר שיצר תיקון מספר 3א' הוא זה הנוגע לאופן חישוב הזכויות בפרויקטים של הריסה ובנייה. לפי התיקון, בפרויקטים של תמ"א 38 ניתן להוסיף קומות בבניין בהתאם לגובהו הקיים: אם מדובר בבניין בן שתי קומות – ניתן להוסיף 2.5 קומות; בבניין בן שלוש קומות יינתן מכפיל של 1:2, כלומר ניתן יהיה להכפיל את הבניין ולבנות שלוש קומות נוספות; בניינים בני ארבע קומות ייהנו מתוספת של 3.5 קומות .
עם זאת, ישנן רשויות מקומיות שקבעו בשטחן כללי חישוב אחרים. כך למשל בעיריית תל אביב, שם נקבעו זכויות בנייה שונות, לרבות מגבלת קומות, וזאת בהתאם לאזור בו מצוי הבניין. כך למשל, באזור תוכנית רובע 3 ו/או רובע 4, היקף זכויות הבנייה שונה מזה הקיים באזורים אחרים של העיר, ומושפע בין היתר משיקולי מורשת והיסטוריה אורבנית.
גרומן ושות' עורכי דין – מומחים בתמ"א 38 הריסה ובנייה
לצד יתרונותיה המובהקים של תמ"א 38, ובראשם האפשרות לחיזוק מבנה המגורים מפני רעידות אדמה, הגדלת היצע הדיור במרכזי הערים הגדולות וחידוש פניו של המרחב הציבורי, התוכנית מציבה אתגרים לא פשוטים לכל הצדדים המעורבים בה. תיאום עם הרשויות המקומיות, התנגדויות של דיירים וחוסר נוחות לדיירים (שבשלבי ההריסה והבנייה מחדש נאלצים לפנות את דירתם לטובת מגורים זמניים במקום אחר) – כל אלה הם רק חלק מהמשוכות המיידיות שמיזמי תמ"א 38 מזמנים.
בנוסף, תמ"א 38 הריסה ובנייה כוללת אתגרים משפטיים מורכבים, ומועדת לא אחת לאירועים בלתי-צפויים הדורשים בחינה של הוראות החוק וכללי הרשויות המקומיות הרלוונטית. לנוכח אתגרים אלה ועוד, מוטב לדיירים לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין המכיר את התחום על בוריו. רק משרד כזה, בעל ניסיון עשיר בהוצאה של פרויקטים מסוג זה מן הכוח אל הפועל, יידע לסייע להם בכל שלבי התהליך ולספק להם מענות ופתרונות בצורה יעילה ומהירה.
כחלק מהתמחותו בדיני מקרקעין ובהתחדשות עירונית בפרט, פירמת עורכי הדין גרומן ושות' מלווה פרויקטים הנעשים במסגרת תוכנית המתאר הארצית 38 לסוגיה, לרבות תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. הפירמה מייצגת הן בעלי דירות והן יזמים, ובמהלך שני העשורים האחרונים ליוותה אלפי לקוחות שזכו לטיפול יעיל, מקצועי ומהיר בענייני תכנון, מיסוי ומימון – משלב התארגנות הדיירים ועד למסירת המפתחות לדיירים ואכלוס הפרויקט הבנוי.
