תביעות נגד דייר סרבן: פסק דין מעניין לגבי רישום מקרקעין במקרה של סרבנות

3.5 שנים בשוק הדיור הן נצח, אך זה הזמן שלקח להכריע תביעה נגד דיירת סרבנית
24 בעלי דירות בשדרות נורדאו בתל אביב הגישו את התביעה במרץ 2022. לאחר עשר בקשות למתן פסק דין, ואף שכבר ביוני 2024 ניתן היתר בנייה, רק באחרונה פסקה המפקחת על רישום מקרקעין לטובתם. ב–2022 השוק רתח ועלויות הבנייה היו משמעותית נמוכות יותר.

המשמעות המעשית רחבה מאוד: פסק הדין יפחית משמעותית את חיובי ההשבחה שנגבו ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, בשכונת רחביה בירושלים וברשויות נוספות. מדובר בבשורה לבעלי דירות וליזמים, שיחסכו עתה היטלים של מיליוני שקלים, ובמקרים מסוימים אף יקבלו החזר על תשלומים שכבר שולמו.

בעלי דירות – אם אתם מוכרים/ות דירה באזור בו יש תוכניות מפורטות – בקשו שומת היטל השבחה מעודכנת, כזו שמתבססת על עסקאות אמת וכוללת את השפעת תמ״א 38 על שווי הדירה במצב הקודם.
כבר קיבלתם שומה מכרעת או החלטת ועדת ערר לפני פסק הדין? ייתכן שיש מקום לבדוק פתיחה מחדש או בחינה חוזרת של ההחלטה, בהתאם ללוחות הזמנים והעילות המשפטיות הרלוונטיות.
יזמים

הפחתת ההיטל עשויה לשפר משמעותית את כדאיות הפרויקטים, במיוחד כאלה שעמדו “על הקצה” מבחינה כלכלית. שווה לחזור ולבחון פרויקטים שנדחו או הוקפאו, ייתכן שכיום הם הופכים לרווחיים.

שאלות נפוצות

האם עכשיו אין היטל השבחה בכלל?

ההיטל לא בוטל. פשוט משלמים רק על השבחה אמיתית שנובעת מהתוכנית החדשה, ללא נטרול השפעת תמ"א 38 על שווי הנכס הנישום.

מה קורה אם מכרתי דירה לפני שהיה היתר בנייה בתמ״א 38?

בעת מכירת הדירה, יש לבחון אילו תכניות קיימות השביחו את שווי הדירה מעת רכישתה. ככל שהדירה מצויה באזור בו קיימת תכנית מפורטת מאושרת מכוח סעיף 23 לתמ"א, אז בעת חישוב היטל ההשבחה יש לקחת בחשבון במצב הקודם, גם את השפעתה של תמ"א 38 על שווי הדירה.

פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי טומנים בחובם אתגרים מורכבים, החל מהתנהלות מול דיירים סרבנים ועד לחישובים סבוכים של היטלי השבחה שעשויים להשפיע על רווחיות העסקה. כדי לצלוח את התהליך בבטחה ולהבטיח שזכויותיכם כבעלי דירות נשמרות במלואן אל מול היזמים והרשויות, ליווי משפטי מקצועי ובלתי תלוי הוא קריטי. למידע נוסף על הבטחת האינטרסים שלכם לאורך כל הדרך, אתם מוזמנים לקרוא בהרחבה על ייצוג דיירים בפינוי בינוי.